مستأجران از قیمت رهن و اجاره در بازار اصفهان متعجب هستند. قیمت‌ها افسارگسیخته افزایش پیدا کرده و در شرایطی که به فصل جابه‌جایی‌ها نزدیک می‌شویم، نرخ اجاره‌بها و رهن از توان مردم خارج است. امسال با عادی‌تر شدن شرایط کرونا فایل‌های بیشتری برای رهن و اجاره در بنگاه‌ها عرضه شده است؛ ولی مالکان در این شرایط تورمی تلاش می‌کنند تا با اعمال فشار بر مستأجران به‌نوعی امرار معاش کنند.
دولتی‌ها در شرایط تورمی تقصیر را به گردن خصوصی‌ها می‌اندازندهر ازگاهی زمزمه پرداخت وام ودیعه مسکن و افزایش میزان این میزان خبرساز می‌شود؛ اما این اقدامات مسکن‌هــای مــوقتــی هــستنـد که نمی‌توانند بازار آشفته مسکن را سرو‌سامان ببخشد.
نرخ‌گذاری برای رهن و اجاره از سوی دولتی‌ها یا اتحادیه مشاوران املاک پیشنهادی است که به زعم عده‌ای می‌تواند بازار مسکن را کنترل کند تا قیمت رهن و اجاره افسارگسیخته افزایش پیدا نکند؛ اما رئیس اتحادیه مشاور املاک کشور در گفت‌و‌گو با اصفهان‌زیبا مخالفت خود را با این موضوع اعلام کرده و با صراحت اعلام می‌کند که دولتی‌ها در شرایط تورمی تقصیر را به گردن خصوصی‌ها می‌اندازند؛ در حالی که راه حل رفع این مشکلات دست خودشان است؛ یعنی اقدام برای کنترل تورم.
دراین بین افزایش ساختوسازها از یک سو و از سوی دیگر عرضه خانه‌های خالی که بخش زیادی از آن‌ها در دست نهادهای دولتی و بانک‌هاست، به بازار پیشنهادی است که به گفته برخی کارشناسان می‌تواند راهکار ریشه‌ای برای سامان‌بخشیدن به بازار رهن و اجاره باشد.
اصفهان؛ دومین شهر گران
این‌طور که معاون شهرسازی و معماری شهرداری اصفهان به اصفهان زیبا می‌گوید: «رشد فزاینده اجاره مسکن در شهر اصفهان نشئت‌گرفته از عوامل مختلفی همچون تورم کلی در کشور، عدم توازن بازار عرضه و تقاضا در شهر، کاهش سود سپرده‌های بانکی و افزایش قیمت مسکن است در این بین مؤلفه افزایش قیمت مسکن و طبیعتا کاهش قدرت خرید متقاضیان در اصفهان، عامل اصلی رشد اجاره‌بهای مسکن در سال‌های اخیر است.»وحید مهدویان عنوان می‌کند: براساس آمارها قیمت مسکن در سال ۹۹ بیش از ۱۰۰ درصد نسبت به سال ۹۸ افزایش و این شیب رشد در سال گذشته و جاری نیز کم‌و‌بیش ادامه داشته است که باعث شده اصفهان بعد از تهران، به گران‌ترین شهر ایران بدل شود.مهدویان اذعان می‌کند: بسیاری این افزایش قیمت را ناشی از افزایش قیمت مصالح و دستمزد می‌دانند که به نظر بنده، در اصفهان این افزایش قیمت، عمدتا ناشی از تبدیل‌شدن زمین و مسکن به یک کالای غیرمصرفی و وجود سوداگران و رفتار واسطه‌مآبانه است که باعث رشد قیمت حباب‌گونه زمین و مسکن و در نتیجه افزایش منطقه‌ای نرخ اجاره شده است.او خاطرنشان می‌کند: این رفتار باعث شده است تا نرخ‌گذاری در بازار مسکن از جمله تعیین اجاره‌بها از هیچ قاعده و فرمول مشخص و مشترکی برای واحدهای مسکونی تبعیت نکند؛ به نحوی که هم‌اکنون به نظر می‌رسد براساس برخی عرف‌های نانوشته و نه‌چندان ثابت، نرخ اجاره‌بها در بازار مشخص می‌شود و در برخی موارد این عرف‌ها نیز رعایت نمی‌شود.
هم‌گرایی ارگان‌ها برای کاهش قیمت زمین
معاون شهرسازی و معماری شهرداری اصفهان خاطرنشان می‌کند: با توجه به رشد آمار واحدهای مسکونی در پروانه‌های ساختمانی خصوصا گرایش سازندگان با احداث خانه‌های لوکس در محله‌های برخوردار شهری و آمار بالای خانه‌های خالی در شهر، شاهد پدیده احتکار مسکن و در نتیجه برهم‌خوردن بازار عرضه و تقاضا و متعاقبا افزایش غــیــرمتعارف اجــاره‌بـــها در شــهر
هستیم.
قرارگرفتن سیاست و تمرکز دست اندرکاران حوزه مسکن در راستای کاهش قیمت زمین
مهدویان بیان می‌کند: اگر در یک اقدام هم‌گرایانه، سیاست و تمرکز اصلی دست‌اندرکاران حوزه مسکن به ویژه اداره‌ها و ارگان‌هایی همچون شهرداری، استانداری، راه و شهرسازی در راستای کاهش قیمت زمین و مسکن قرار گیرد، می‌تواند نیاز متقاضیان را تأمین و از رشد قیمت‌ها جلوگیری کند؛ از جمله این اقدامات می‌توان به در اختیار‌گذاردن زمیــن منــاسب به سازندگان و انبوه‌سازان حرفه‌ای در عرصه ۳۶ هزارهکتاری حــریم شـهر، تدوین بسـته‌های تشویقی برای احداث مــسکن اجتماعی و ارزان قیمت به ویژه در عرصه ۲۴۰۰ هکتاری بافت فرسوده و پرهیز از کوته‌نگری در این خصوص، تخصیص وام با بهره پایین برای خرید خانه، اجرای صحیح قانون مالیات بر خانه‌های خالی اشاره کرد.مــعاون شــهرســازی و مــعــماری شهرداری اصفهان ادامه می‌دهد: علاوه بر آن حمایت جدی از طرح اقدام ملی مسکن نیز ضروری به نظر می‌رسد؛ چون ظرفیت بالایی را برای شهراصفهان فراهم می‌کند؛ ولی تاکنون متأسفانه از ظرفیت بالای آن در شهر اصفهان به خوبی استفاده نشده است. نظـارت دقیق بر امر قیمت‌گذاری زمین، مسکن و اجاره‌بها توسط متولیان قانونی و … نیز از جمله اقداماتی است که باید در دستور کار قرار گیرد.
اجاره‌بها ضابطه‌مند شود
در این بین برخی از متولیان شهری از نرخ‌گذاری برای رهن و اجاره توسط دولت و اتحادیه مشاور املاک سخن می‌گویند تا قیمت‌ها سرو سامان پیدا کند. علیرضا قاری‌قرآن، مدیرکل راه و شهرسازی اصفهان در گفت‌و‌گو با اصفهان زیبا معتقد است که راهکار کنترل افسارگسیخته رهن و اجاره در بازار، تعیین نرخ‌نامه است. قــاری‌قــرآن می‌گــوید: «پــرداخت وام راهکار ریشه‌ای برای حل مشکل نیست و اجاره و رهن مانند سایر کالاها که قیمت مشخص دارند باید از نرخ معینی برخوردار باشند.» نرخ‌گذاری برای رهن و اجاره موضوعی است که عضو شورای شهر اصفهان نیز روی آن انگشت می‌گذارد و به اصفهان‌زیبا می‌گوید: اول اینکه دولت باید عزم جدی برای مهارکردن تورم داشته باشد و روی قیمت‌ها نظارت کند؛ دوم اینکه دولت باید روی اتاق اصناف و اتحادیه املاک این نظارت‌ها را جدی‌تر اعمال کند. در این راستا نرخ اجاره و رهن باید توسط دولت ضابطه‌مند شود و سپس روی فعالیت اتحادیه مشاوران املاک و اتاق اصناف جدی‌تر نظارت کند.
برخورد اتحادیه مشاور املاک با املاکی‌ها در راستای افزایش قیمت‌ها
محمدرضا فلاح تصریح می‌کند: اتاق اصناف اصفهان و اتحادیه مشاور املاک باید جدی‌تر ورود کنند تا قیمت رهن و اجاره در اصفهان افسارگسیخته افزایش پیدا نکند.اتحادیه مشاوران املاک اصفهان باید با املاکی‌هایی که در اصفهان بی‌ضابطه قیمت‌ها را افــزایش می‌دهند، بــرخــورد کند.فلاح تأکید می‌کند: نرخ رهن و اجاره واحد مسکونی بدون هیچ چارچوب و ضابطه‌ای توسط مالکان و املاکی‌ها تعیین می‌شود. باید فاکتورهای مشخصی همچون سال ساخت، نوع ساخت، مصالح به‌کاررفته در واحد مسکونی برای قیمت‌گذاری در نظر گرفته شود و براساس قیمت ساختمان نرخ اجاره و رهن تعیین شود و بعد از نرخ‌گذاری مشخص و اعلام آن به اتحادیه مشاوران املاک اصفهان، این اتحادیه با املاکی‌هایی که براساس این فرمول تعیین قیمت نمی‌کنند، جدی برخورد کند.
با نرخ‌گذاری دستوری مخالفم
درمقابل رئیس اتحادیه مشاوراملاک کشور نرخ‌گذاری دستوری در بازار مسکن را سیاست شکست‌خورده‌ای می‌داند که تأثیری در کنترل بازار نخواهد داشت.مصطفی قلی‌خسروی به اصفهان‌زیبا می‌گوید: ستاد کرونا اعلام کرد اجاره مسکن باید از ۱۵ درصد تا ۲۵ درصد افزایش پیدا کند؛ ولی اجاره‌ها تا ۶۰ درصد هم افزایش پــیـــدا کرد؛ نــرخ‌گــذاری تــوســط اتحادیه مشاوران املاک صددرصد اشتباه است؛ کما اینکه تجربه گذشته از نرخ‌گذاری دستوری نشان از ناموفق‌بودن این اقدام می‌دهد.
قلی‌خسروی عنوان می‌کند: بنده رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشوری هستم و طبق قانون نظام صنفی گرانی و ارزانی به بنده ارتباطی ندارد؛ این گرانی‌ها دست ما نیست ولی تقصیرات را به گردن بخش خصوصی می‌اندازند.او اذعان می‌کند: کار به عمل برآید به سخن‌دانی نیست. باید ساختوسازها افزایش پیدا کند و تسهیلات نیز ارائه شود. با افزایش عرضه مسکن در بازار و تعادل عرضه و تقاضا در بازار مشکل اجاره‌بها حل می‌شود.رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور خاطرنشان می‌کند: اکثریت خانه‌های خالی به دولت و بانک‌ها تعلق دارد؛ اگر این خانه‌های خالی به بازار مسکن عرضه شود، عرضه و تقاضا به تعادل می‌رسد. نرخ‌گذاری دستوری یک اقدام اشتباه است و هیچ تأثیری در کنترل بازار نخواهد داشت.
عرضه خانه‌های خالی و افزایش ساختوسازها
هــنــوز خــبــری از اجـــرایــی‌شــدن مالیات‌ستانی بر خانه‌های خالی در اصفهان نیست و متولیان استانی در گفت‌و‌گوهای پیشین اصفهان‌زیبا آماری از مالیات‌ستانی از این خانه‌ها در دست نداشتند. این در حالی است که به باور کارشناسان عرضه خانه‌های خالی کدر کنار افزایش ساختوسازها می‌تواند قیمت رهن و اجاره را کنترل کند.یک کارشناس بازار مسکن به اصــفـهـان‌زیــبا می‌گویـد: بــخـــش زیادی از مالکان روی املاکشان سرمایه‌گذاری کرده‌اند و این سرمایه را به قیمت روز حساب می‌کنند. از طرفی بازار ساخت‌وساز از نیمه دوم پارسال در رکود است؛ حتی افرادی هم که سرمایه لازم را دارند، خریدوفروش انجام نمی‌دهند و این افراد معادله بازار مسکن را تغییر می‌دهند.
مهدی شاکران عنوان می‌کند: حاکمیت باید با استفاده از یک سازوکار روی این اتفاق‌ها کنترل لازم را انجام دهد؛ ابزار لازم برای اعمال کنترل نیز مالیات‌ستانی است. قرار بود از خانه‌های خالی مالیات گرفته شود، ولی این اتفاق نیفتاد.شاکران بیان می‌کند: معاملات املاکی‌ها مثل قارچ رشد کرده‌اند و بدون هیچ زحمتی درآمدزایی می‌کنند. متأسفانه املاکی‌ها بازار مسکن را ملتهب می‌کنند و هیچ کنترلی هم روی فعالیت آن‌ها انجام نمی‌شود.این کارشناس بازار مسکن خاطرنشان می‌کند: در بسیاری از کشورها خرید خانه برای افراد صرف نمی‌کند؛ چون باید سالیانه مالیات بدهند و به خاطر همین افراد به اجاره‌نشینی روی می‌آورند؛ ولی در کشور ما شرایط این‌گونه نیست.شاکران اذعان می‌کند: عدم اعمال مالیات بر خانه‌های خالی، عدم وجود بانک اطلاعاتی درست، رکود بازار مسکن را ملتهب کرده است. متأسفانه برخی مالکان در یک منطقه ده واحدمسکونی دارند، ولی نه می‌فروشند و نه برای اجاره در بازار عرضه می‌کنند. این خانه‌های خالی اگر در بازار عرضه شود قیمت‌ها متعادل می‌شود.این کارشناس بازار مسکن می‌گوید: متأسفانه کنترلی روی نرخ‌ها در بازار مسکن وجود ندارد و روی نرخ‌هایی که بسته می‌شود، نظارتی انجام می‌شود؛ بنگاه‌های مشاور املاک عامل افزایش قیمت‌ها هستند و هیچ کنترلی هم روی آن‌ها نیست.شــاکران تــأکید می‌کــند: دولت باید فشار بیاورد تا عرضه مسکن در بازار افزایش پیدا کند؛ عرضه هم با افزایش ساختوسازها زیاد می‌شود. اگر مشکل بازار مسکن از منشأ حل‌وفصل نشود، این چرخه معیوب سال‌های زیادی ادامه پیدا می‌کند.او ادامه می‌دهد: مسکن و زمین یک کالای سرمایه‌ای محسوب می‌شود که هیچ مالیاتی هم برای آن پرداخت نمی‌شود. زمین و مسکن باید از حالت سرمایه‌ای خارج شود و حاکمیت باید در این موضوع ورود پیدا کند.یک کــارشـــناس بازار مــســـکن می‌افزاید: در کمال تأسف سازنده با ده درصد سود کار می‌کند؛ ولی دلال و سوداگر با ۷۰ درصد سود کار می‌کند.
